Au programme
- Pourquoi l'interdiction de louer les logements G et F a-t-elle été assouplie ?
- Quelles sont les règles DPE pour la location en 2026 ?
- Quels travaux pour passer de F ou G à E en trois ans ?
- Quelles sanctions en cas de non-respect des règles DPE ?
- Anticiper les travaux : un enjeu de valorisation patrimoniale
Le gouvernement a annoncé le 23 avril 2026 un assouplissement notable pour les propriétaires bailleurs. Les logements classés F et G, jusqu'alors bloqués ou promis à une interdiction prochaine, peuvent être remis en location. Mais cette mesure ne supprime pas l'obligation de travaux : elle la transforme en un délai de trois ans pour atteindre la classe E. Pour les bailleurs, c'est une respiration, pas une exemption.
Pourquoi l'interdiction de louer les logements G et F a-t-elle été assouplie ?
La loi Climat et Résilience prévoyait un calendrier strict : interdiction de louer les logements G depuis janvier 2025, puis les F en 2028, et les E en 2034. Mais la réalité du marché locatif a rattrapé le législateur. La France construit moins de 300 000 logements par an, alors que les besoins estimés dépassent les 2 millions d'ici 2030. Résultat : des centaines de milliers de logements ont quitté le marché, aggravant la tension locative. Face à ce constat, l'État a choisi de lever l'interdiction immédiate pour les classes F et G, tout en maintenant une condition forte : réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un délai de trois ans pour atteindre au minimum la classe E. Cette décision pourrait faire revenir jusqu'à 1,4 million de logements sur le marché locatif.
Quelles sont les règles DPE pour la location en 2026 ?
En 2026, le cadre réglementaire reste exigeant. Les logements classés G ne peuvent toujours pas faire l'objet d'un nouveau bail, sauf si le propriétaire s'engage dans les travaux sous trois ans. Les logements F restent autorisés à la location, mais avec un gel des loyers depuis août 2022 en métropole. Les logements E sont encore louables sans restriction, mais leur interdiction est programmée pour 2034.
Voici le tableau récapitulatif du statut des classes DPE en 2026 :
| Classe DPE | Consommation (kWh/m²/an) | Statut location en 2026 | Date d'interdiction (loi initiale) |
|---|---|---|---|
| A | ≤ 70 | Autorisé sans restriction | — |
| B | 71 - 110 | Autorisé sans restriction | — |
| C | 111 - 180 | Autorisé sans restriction | — |
| D | 181 - 250 | Autorisé sans restriction | — |
| E | 251 - 330 | Autorisé avec gel de loyer possible | 1er janvier 2034 |
| F | 331 - 420 | Autorisé + gel des loyers | 1er janvier 2028 |
| G | > 420 | Interdit (nouveau bail) sauf engagement travaux | Déjà en vigueur depuis 2025 |
Attention : le seuil de décence énergétique reste fixé à 450 kWh/m² par an en énergie finale. Un logement au-delà est considéré comme indécent, ce qui permet au locataire de saisir le juge pour exiger des travaux.
Quels travaux pour passer de F ou G à E en trois ans ?
Tous les travaux ne se valent pas pour gagner des classes DPE. Certains postes sont beaucoup plus efficaces que d'autres.
L'isolation thermique : le levier le plus rentable
Isoler les combles, les murs et les planchers permet souvent de gagner une classe entière, voire deux si le logement est très ancien. C'est le premier poste à traiter. Un logement mal isolé perd jusqu'à 30 % de sa chaleur par le toit.
Le chauffage : remplacer un système obsolète
Une chaudière vieillissante consomme davantage et pénalise le DPE. Installer une pompe à chaleur ou une chaudière à condensation améliore rapidement le classement. La future méthode de calcul du DPE 2026, avec un nouveau coefficient énergétique, pourrait encore accentuer l'écart entre les systèmes performants et les autres.
La ventilation : un poste sous-estimé
Un logement mal ventilé accumule l'humidité et perd en efficacité thermique. L'installation d'une VMC récente stabilise la consommation et évite les problèmes de condensation après isolation.
Les menuiseries : à combiner avec d'autres travaux
Changer les fenêtres et les portes améliore le confort, mais cet investissement est plus efficace s'il est combiné avec l'isolation. Seul, le gain sur la classe DPE peut être modeste.
La clé : ne pas agir à l'aveugle. Chaque logement a un profil énergétique unique. Une simulation préalable permet d'identifier les travaux qui font vraiment progresser votre classe DPE — et ceux qui coûtent cher pour peu de gain.
Quelles sanctions en cas de non-respect des règles DPE ?
Louer un logement classé G sans s'engager dans les travaux expose le propriétaire à plusieurs risques :
- Action du locataire en justice : il peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection pour exiger la mise en conformité, voire une réduction de loyer.
- Suspension des loyers : le juge peut ordonner la suspension du paiement du loyer tant que les travaux ne sont pas réalisés.
- Amende administrative : ne pas afficher la classe DPE dans l'annonce immobilière expose à une sanction de la DGCCRF.
En pratique, les locataires sont de plus en plus vigilants sur le DPE. Un logement classé F ou G devient plus difficile à louer, et les candidats négocient davantage. Le gel des loyers réduit aussi la marge de manœuvre financière du bailleur.
Anticiper les travaux : un enjeu de valorisation patrimoniale
Au-delà de la conformité réglementaire, améliorer son DPE a un impact direct sur la valeur du bien. Les études de marché montrent qu'un logement bien classé se loue plus vite, plus cher, et se revend avec une prime significative. À l'inverse, un logement classé F ou G subit une décote énergétique croissante. Les acheteurs anticipent désormais le coût des travaux et négocient davantage lorsque le DPE est défavorable.
Pour les propriétaires qui préparent une mise en location, il peut être utile de se renseigner sur les dispositifs d'aide comme MaPrimeRénov' Parcours accompagné, dont le barème est maintenu en 2026 pour les rénovations d'ampleur (gain de deux classes DPE minimum). Certains bailleurs choisissent aussi de passer par une gestion locative pour sécuriser leurs revenus et suivre les échéances réglementaires, comme le propose par exemple le cadre de la location Pinel qui impose des plafonds de ressources et de loyers.
Si vous envisagez de louer un bien classé F ou G, ne tardez pas à demander un devis pour les travaux d'isolation et de chauffage. Attendre la dernière minute, c'est s'exposer à des artisans moins disponibles et à des coûts plus élevés. Ceux qui anticipent aujourd'hui maîtrisent leurs dépenses demain.
Pour les logements les plus énergivores, une solution complémentaire peut être d'investir en location meublée LMNP, où les règles de décence énergétique s'appliquent aussi mais où le régime fiscal peut amortir une partie des travaux. Enfin, si votre bien est situé dans une zone touristique, la location saisonnière via Abritel peut offrir une alternative temporaire, mais attention : les mêmes obligations DPE s'appliqueront progressivement aux locations de courte durée.
